La Junta de Propietarios es el órgano soberano de decisión en el régimen de propiedad horizontal. Sus acuerdos obligan a todos los comuneros, siempre que se hayan adoptado conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH). En este contexto, el voto es el instrumento esencial de participación y decisión, y su tipología, cómputo y efectos requieren un análisis riguroso.
Modalidades de voto
Existen tres formas principales de ejercer el voto en una junta de propietarios:
- Voto personal: El propietario acude y vota directamente en la reunión.
- Voto por representación legal o voluntaria: Se permite que otra persona actúe en nombre del propietario, siempre que lo haga mediante un documento escrito que acredite dicha representación.
- Delegación en otro propietario: También es válida la delegación mediante escrito firmado, dirigido a una persona concreta y para una junta específica. En este documento se puede incluso indicar el sentido del voto respecto a los puntos del orden del día.
Requisitos para ejercer el voto
El derecho al voto está condicionado a estar al corriente en el pago de las deudas comunitarias. Si un propietario tiene deudas con la comunidad, pierde el derecho a votar salvo que:
- Consigne judicial o notarialmente el importe adeudado, o
- Impugne judicialmente la deuda.
Esto tiene un impacto práctico importante, ya que un propietario moroso no cuenta a efectos del quórum ni de las mayorías exigidas para aprobar acuerdos.
Computación de votos
En determinadas situaciones, los votos de los propietarios ausentes pueden sumarse como favorables si no manifiestan su oposición en el plazo legal tras la notificación del acuerdo. Esto se denomina “formación sucesiva del acuerdo” y evita bloqueos en decisiones importantes.
Además, el voto de los elementos privativos de uso común (como locales no adjudicados) se computa en el mismo sentido que la mayoría alcanzada.
Casos especiales: cotitulares y usufructuarios
Cuando un piso pertenece a varios titulares, deben designar un representante único. En caso de usufructo, el voto lo ejerce el usufructuario, salvo que el nudo propietario manifieste lo contrario. Para ciertos acuerdos como reformas de estatutos o mejoras extraordinarias, esta delegación debe ser expresa.
1. Principio de doble mayoría: propietarios y cuotas
La LPH establece que la validez de los acuerdos depende de una doble mayoría: la de propietarios (por número) y la de cuotas de participación (por coeficiente). Así lo recoge el art. 17, al señalar que los acuerdos deben ser adoptados “por la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”.
Esto significa que no es suficiente con contar votos individuales: es imprescindible sumar los coeficientes de participación de cada voto favorable. Esta exigencia se mantiene tanto en primera como en segunda convocatoria, aunque en esta última se aplica a los asistentes, siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas presentes.
2. Prohibición de voto secreto
El voto debe ser identificado. La jurisprudencia ha señalado como inválidas las votaciones secretas, aunque se justifiquen como costumbre. El acta debe reflejar los nombres de los propietarios que votan y sus cuotas de participación, conforme al art. 19 LPH. La SAP Madrid de 15/11/2005 declaró nulo un acuerdo adoptado por votación secreta por no cumplir con estas exigencias formales.
3. Abstenciones y su cómputo
Las abstenciones no se suman al voto favorable ni impiden el acuerdo salvo que se exija unanimidad. En este último caso, basta con una abstención para que el acuerdo no pueda adoptarse, ya que la unanimidad requiere el voto afirmativo de la totalidad de propietarios y cuotas.
4. Propietarios morosos: derecho a voz, no a voto
El art. 15.2 LPH establece que el propietario con deudas vencidas no podrá votar, salvo que las haya impugnado o consignado judicialmente. No obstante, sí puede participar en el debate. El acta deberá reflejar la privación de su derecho de voto, y su cuota no se computará para alcanzar mayorías.
En el caso de deudas prescritas, si el propietario solicita su regularización al inicio de la junta, podría recuperar el derecho a voto. Es recomendable que el primer punto del orden del día sea la aprobación de cuentas, lo que permite a la junta resolver sobre la existencia de la deuda.
5. Representaciones y sistema de votación
Los propietarios pueden votar personalmente o mediante representación escrita. El sistema debe garantizar la transparencia y veracidad del voto, por lo que no se permite entregar hojas de voto sin verificar asistencia ni representación. La acreditación debe constar en acta junto con los coeficientes representados.
Jurisprudencia clave sobre validez y nulidad de votos
1. Escritura privada de representación: válida
Sentencia SAP Baleares 348/2017 (7-nov-2017): basta “un escrito firmado” para acreditar la representación voluntaria.
Sentencia AP Cádiz 129/2016 (17-may-2016): condiciones adicionales, como DNI o papeletas preimpresas, vulneran la LPH; si no hay normas estatutarias que lo impongan, el voto es válido solo con firma.
2. Registro de representantes en el acta
La SAP de Madrid (18-mar-1993) dijo que no es obligatorio reflejar en el acta quién votó presencialmente o por representación. La doctrina judicial admite omisiones formales en el acta, que no invalidan acuerdos si no afectan a las mayorías.
3. Votaciones en segunda convocatoria con un solo asistente
En determinados casos, cuando solo hay un propietario presente en segunda convocatoria, los acuerdos pueden seguir siendo válidos:
Audiencia Provincial Balear (Les Illes Balears) confirmó que “si en segunda convocatoria no se exige quórum, la junta es válida” y que el voto del único asistente puede aprobar todos los puntos, incluso si otros ausentes tienen mayor cuota.
Conclusión
El ejercicio del voto en una comunidad de propietarios no es una mera formalidad, sino una pieza clave para la gestión eficaz y democrática del inmueble. La posibilidad de votar personalmente, por representación o delegación, garantiza flexibilidad, mientras que los requisitos como estar al corriente en pagos aseguran la equidad en la toma de decisiones. Conocer y aplicar correctamente estas normas contribuye a una convivencia más ordenada y justa en la comunidad.
El tipo de voto en la junta de propietarios es una pieza clave del sistema democrático de decisión en comunidades. El respeto a la legalidad, la correcta documentación en el acta y la transparencia del proceso son garantías esenciales para la validez de los acuerdos y la paz vecinal. Es labor del administrador colegiado velar por su correcta aplicación, en beneficio de la comunidad y de la seguridad jurídica.
La privación del derecho de voto al propietario moroso es legal y obligatoria sólo cuando se cumple estrictamente lo previsto en la LPH (art. 15.2 y 16.2): inclusión en la convocatoria y persistencia de la deuda al inicio de la junta. La jurisprudencia es clara en que no se admite flexibilidad: votos de morosos, convocatorias defectuosas o consignaciones condicionadas anulan los acuerdos adoptados.
Estos criterios son esenciales para administradores colegiados al redactar convocatorias y levantar actas, protegiendo la seguridad jurídica de la comunidad y la validez de sus decisiones.
