Los apagones eléctricos son incidencias que, aunque infrecuentes, pueden tener consecuencias graves en comunidades de propietarios, especialmente en aquellas con ascensores, sistemas de seguridad, puertas automáticas o dispositivos médicos conectados a la red. Un administrador de fincas debe adoptar una serie de medidas preventivas y reactivas tanto para garantizar la seguridad de los vecinos como para proteger la responsabilidad legal de la comunidad. A continuación, se detallan las acciones más relevantes, con su correspondiente respaldo normativo y jurisprudencial.
Medidas preventivas (antes del apagón)
- Revisión periódica de las instalaciones eléctricas comunes
El Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT), aprobado por el Real Decreto 842/2002, establece la obligatoriedad de mantener en buen estado las instalaciones eléctricas de baja tensión. En particular, el artículo 2 del REBT obliga a que las instalaciones se mantengan en condiciones de seguridad. Esto incluye tableros eléctricos, cuadros de mando, y sistemas de emergencia. - Contratación de mantenimiento preventivo
Según el Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), corresponde al administrador “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos”. Esto se traduce en contratar a empresas especializadas para realizar inspecciones preventivas en ascensores, puertas eléctricas y sistemas de iluminación de emergencia. - Información y formación a los vecinos
Es recomendable disponer de carteles informativos o incluir en las juntas instrucciones básicas sobre qué hacer en caso de apagón. Aunque no es una obligación legal expresa, entra dentro del deber de diligencia del administrador y puede ser clave para evitar accidentes. - Instalación de sistemas de emergencia
La normativa de seguridad (Código Técnico de la Edificación – CTE DB-SU y DB-SI) exige iluminación de emergencia en zonas comunes. El incumplimiento de esta obligación podría derivar en responsabilidad civil e incluso penal en caso de siniestro con daños personales. La Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 (RJ 2001\2216) responsabilizó a una comunidad por la falta de iluminación de emergencia, al considerarlo negligencia grave.
Medidas posteriores (después del apagón)
- Comprobación de los daños
Es fundamental realizar una inspección tras el restablecimiento del suministro, tanto de los equipos eléctricos comunes como de los accesos, sistemas de seguridad y ascensores. Cualquier daño debe ser documentado (fotografías, informes técnicos). - Comunicación a la compañía eléctrica
La Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico, establece en su artículo 44 el derecho de los usuarios a la continuidad del suministro y a ser compensados en caso de interrupciones indebidas. El Real Decreto 1955/2000 detalla en sus artículos 105 y 106 los procedimientos de reclamación. Por tanto, el administrador debe notificar a la distribuidora el apagón, solicitando informe técnico y, si corresponde, compensaciones. - Reclamación de daños
Si se producen daños materiales a causa del apagón, es posible exigir responsabilidades. La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2008 (RJ 2008\5816) reconoció la responsabilidad de la distribuidora por un apagón que causó la avería de aparatos electrónicos, al no haber demostrado una causa de fuerza mayor. - Informar a los propietarios
De acuerdo al artículo 553-20 del Código Civil de Cataluña (aplicable subsidiariamente como referencia aunque estemos en Andalucía), el administrador tiene deber de informar de hechos relevantes. Una circular o email notificando la incidencia y las medidas tomadas no solo cumple esta obligación, sino que refuerza la transparencia en la gestión. - Revisión de la póliza del seguro comunitario
Muchas pólizas cubren daños por sobretensión o interrupción del suministro. Se debe contactar con la aseguradora para valorar posibles indemnizaciones. El TS en Sentencia de 14 de marzo de 2005 (RJ 2005\2336) estimó la responsabilidad subsidiaria de la aseguradora comunitaria por daños eléctricos, al interpretar la póliza de manera favorable al asegurado.
Conclusión
La gestión proactiva y reactiva de un apagón eléctrico en una comunidad de propietarios requiere una combinación de diligencia técnica, conocimiento normativo y capacidad organizativa. Un administrador debe actuar con previsión para evitar incidentes y, si estos ocurren, documentarlos adecuadamente y reclamar en defensa de los intereses de la comunidad. Respaldarse en la normativa vigente y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo es esencial no solo para actuar correctamente, sino para protegerse ante posibles reclamaciones.
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